无为市无城东门外大街北侧及渡江北路周边地块改造项目国有土地房屋模拟征收补偿方案（征求意见稿）

 

根据无为市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划,为改善城市居民的居住环境，经批准对该地块棚户区改造实施模拟征收，依据房屋征收相关规定，结合本地块实际情况，制定本项目房屋模拟征收补偿方案。

一、征收项目概述

（一）项目名称

东门外大街北侧及渡江北路周边地块棚户区改造项目

（二）征收目的

东门外大街北侧城市公园、渡江北路道路建设以及棚户区改造的需要

（三）征收范围

棚户区改造范围内的建筑物及构筑物（见改造范围图）

（四）模拟征收签约期限

自棚改房屋模拟征收补偿方案发布之日起90日。

（五）征收原则

1、按照公平、公正、公开的原则，和谐征收、依法征收。

2、征收条件：以该地块棚改模拟征收签约率达96%为征收前提条件。在征收签约期限内，该区域范围内的房屋预征收协议签约率达到96%后，市政府下达征收决定，启动正式征收，预征收协议生效并约定搬迁时间；如房屋预征收协议签约率达不到96%，则该地块房屋征收自动中止。

3、门面房安置原则：（1）被征收人选择安置一层门面房间数不得超过被征收门面房的间数。（2）该地块实行分段安置，同一段被征收人先签协议先搬迁，优先选择同一段位置门面房。

4、按照以国有土地房产证、国有土地使用权证等合法有效证件为补偿依据的原则。

（六）征收部门

无为市住房和城乡建设局。

（七）实施单位

无城镇人民政府为实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作。

（八）征收依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）；

2、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房〔2011〕77号）；

3、《无为县无城规划区国有土地房屋征收补偿方式及补助奖励等标准规定》（政办〔2016〕30号）；

4、《无为市推进资产评估规范化工作意见》（试行）（政办【2022】12号）。

二、征收补偿方式

有货币补偿和产权调换两种补偿方式供被征收人选择。

三、被征收房屋预评估价格

经抽取该地段代表型房屋进行评估，该地段被征收房屋预评价格如下：

（一）住宅房

砖混结构1级      7000元/平方米

砖混结构2级      6800元/平方米

砖木结构1级      6700元/平方米

砖木结构2级      6500元/平方米

简易结构1级      5100元/平方米

简易结构2级      4900元/平方米

（二）商业用房（一层一进门面）

临东门外大街北侧

A段：从幸福北路（王福综合楼）至三福巷以西

砖混结构     15800元/平方米

砖木结构     15500元/平方米

简易结构     14100元/平方米

B段：从三福巷以东至大理石厂路以西

砖混结构     15500元/平方米

砖木结构     15200元/平方米

简易结构     13800元/平方米

C段：从大理石厂路以东至丰盛公司西边围墙（不含丰盛公司）

砖混结构      15200元/平方米

砖木结构      14900元/平方米

简易结构      13500元/平方米

D段：从丰盛公司西边围墙以东到斌锋江山序地界

砖混结构      14900元/平方米

砖木结构      14600元/平方米

简易结构      13200元/平方米

四、产权调换

（一）住宅房

被征收人选择货币化购房安置的，征收人将被征收房屋价值（不含房屋附属设施及装饰装修费用）以证明书形式出具给被征收人，被征收人凭相关证明到已纳入无为市棚改平台的房地产开发项目自主购买商品房安置。

1、选购房地点：无城规划区新建商品房住宅小区  

2、购房补助：被征收人在征收期间结束后12个月内购买新建商品房（不含政府限价房和二手房）安置的，补助标准为征收房屋价格（不含装修和附属物补偿金额）的15%。被征收人购置商品房时间以购房合同备案之日为准，在规定期限内不购房或逾期购房的，由被征收人申请延期购房安置（延期不得超过6个月），购房补助按前述标准减少5%，延期超过6个月仍不购房的，不再享受购房补助。

3、货币化购房流程：

被征收人先与征收实施单位签订房屋征收货币补偿协议，且协议中载明征收期限结束后12个月内购买本市中心城区新建商品房安置，搬迁腾空房屋并交付拆除，领取临时安置费、搬迁奖励和装修装饰、附属物的偿款后，征收实施单位按规定给予购房补助和按征收补偿协议结算被征收房屋补偿款（被征收房屋的评估价），具体操作流程如下：

（1）房屋征收实施单位凭被征收人提供的认购新建商品房协议出具《货币化购房安置补助证明书》（以下简称证明书），证明书应载明购房面积、购房使用货币补偿款金额、剩余补偿款金额、购房补助金额和购房合同备案载止期限等内容。

（2）被征收人凭房屋征收补偿协议、商品房认购合同和证明书等，在规定时间内与平台内房地产开发企业签订正式购房合同。

（3）被征收人购买商品房使用的被征收房屋货币补偿款及购房补助，由征收部门与房地产开发企业进行结算。

（4）被征收人购房后，被征收房屋货币补偿款如有剩余，由征收实施单位出具领条，被征收人到市征收办领取。

（二）一层门面房

1、安置地点：（1）A、B段安置在无城东门外大街北侧、渡江北路东侧与横二路南侧临路门面房（无为八中对面）；（2）C、D段安置在该地块王福北路两侧、渡江北路、横二路（无为八中对面除外）临路门面房。

2、安置房面积：一层门面房面积约45平方米/间；

3、过渡期限：自该地块被征收房屋全部拆除结束后36个月；

4、门面房安置办法：（1）该地块实行分段安置，A、B段属同一地段安置地点，C、D段属同一地段安置地点；（2）被征收人依据安置选房顺序号，在确定的安置地点，根据安置协议的约定公开自选安置房；（3）不到场或到场不选的，由公证部门根据相关规定确定安置房；（4）调整地段安置的，应当在安置结束后，视情况予以调整，并各计各价。

5、安置门面房价格：

（1）临东门外大街北侧、渡江北路东侧与横二路南侧（无为八中对面）临路门面房价格：20000元/平方米；

（2）该地块王福北路两侧、渡江北路、横二南侧（无为八中对面除外）临路门面房价格：15000元/平方米。

6、产权调换结算办法：

（1）等面积新旧房屋差价款结算办法：

被征收人可选择按以下协议标准结算，也可选择新旧房市场评估价差找补新旧房差价款，协议找补差价款标准为：砖混结构270元/平方米，砖瓦结构300元/平方米，简易结构320元/平方米；

（2）安置房超面积增购款预付结算：

临东门外大街北侧、渡江北路与横二路南侧（无为八中对面）：一层门面房每间超面积8平方米以内按16000元/平方米结算，超出部分按 20000元/平方米结算（在征收协议生效后三个月内付清，逾期付款被征收人按协议约定支付违约金）。

该地块王福北路两侧、横二路（无为八中对面除外）、渡江路临路门面房：一层门面房每间超面积8平方米内按12000元/平方米结算，超出部分按15000元/平方米结算（在征收协议生效后三个月内付清，逾期付款被征收人按协议约定支付违约金）。

7、临东门外大街北侧门面房的认定

（1）以2006年地形图有标注的为有效面积，其进深以外墙基为准，原则上不超过12米（挑沿另计）；

（2）正在经营的通透门面房进深在2006年地形图上达不到12米的，但不足部分必须在2011年地形图或2012年影像图上有标注的，可以补足到12米；

（3）门面房面积、经营年限等认定：由工作组、认证组、审核组共同签字确认并报请指挥部批准，经公示无异议后生效。

8、选择非住宅房屋补偿价格购买商品住宅房的，不享受政府的购房补助。

（三）其它非住宅非营业房

根据规划方案，该地块为绿化、道路和居民生活区用地，工业生产用房、仓储用房等非住宅非营业房难以采取产权调换方式安置，一律实行货币化补偿。

五、货币补偿

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以先向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向芜湖市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

被征收人可以选择按预评估价格进行补偿，也可以选择按市政府作出征收决定公告的时点进行分户评估补偿。

六、被征收房屋权属认定

（一）被征收人的认定

1、被征收房屋已登记的，按权属证书或登记簿记载的所有权人认定（权属证书与登记簿记载不一致的，以登记簿记载为准）。

2、人民法院判决、裁定，或者仲裁机构裁决的，按人民法院生效判决、裁定或者仲裁机构裁决的房屋所有权人认定。

3、原房屋所有权人死亡的，按有关法律规定予以认定。

4、其他产权人不明确的，由职能部门认定或司法机关裁定。

（二）被征收房屋面积、用途的认定

1、被征收房屋的建筑面积按权属证书记载的为准，若证书面积与实际测量面积不一致的，以第三方测绘单位据实测绘为准。

2、征收范围内未经产权登记的房屋，依法组织有关部门，依据2006年或2011年地形图（地形图不全的参照2012年影像图），现场丈量测绘、确权认定并及时公示。

3、被征收房屋用途按照房屋登记记载用途确定。

4、综合用途房屋应对房屋用途进行细分，并实行分类补偿。

七、未登记房屋补偿

（一）无证住宅房屋补偿

1、2006年（或2011年）地形图上有标注的（地形图不全的参照2012年影像图）无证住宅房被征收时，在征收期限内签订补偿协议，经认定可比照有证住宅房屋予以补偿；

2、2006年（或2011年）地形图上无标注亦未经相关部门认定的房屋，若该户在规定期限内签协议并交付拆除的，可对该部分房屋予以适当补助。

3、被征收人未在规定期限内签定征收补偿协议并将房屋交付拆除的，其所属的2006年（或2011年）地形图上未标注的房屋，一律不予补偿，由相关部门按法定程序进行认定并依法组织拆除。

4、经相关部门认定的违法建筑一律不予补偿，并依法组织拆除。

（二）改变用途房屋补偿：

    1、临东门外大街北侧：

（1）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前，被征收房屋已经改变房屋用途并持续经营，且征收公告时正常营业的临街底层一层一进（进深不得超过12米）的房屋，被征收人提供合法有效的房产权证、工商营业执照、纳税凭证等有效证明，可以按改变后的用途确认并补偿。

（2）1990年4月1日后将住宅改变用途，并延续进行经营活动的临街底层一层一进（进深不得超过12米）的房屋，持有合法有效的工商营业执照、税务登记证和完整的纳税记录且征收公告时正常营业的，在征收期限内签订补偿协议并搬迁交付拆除的，按照经营时间的长短及有关规定，可以按商业用房补偿的97.6%至37.6%计算（自1990年4月后逐年递减，每年递减系数为2.4%）

 

 

 

 

改变用途年份	按经营用房补偿的比例
1990年4月1日前	100%
1990.4-1991.12.31	97.6%
1992.1-1992.12.31	95.2%
1993.1-1993.12.31	92.8%
1994.1-1994.12.31	90.4%
1995.1-1995.12.31	88.0%
1996.1-1996.12.31	85.6%
1997.1-1997.12.31	83.2%
1998.1-1998.12.31	80.8%
1999.1-1999.12.31	78.4%
2000.1-2000.12.31	76.0%
2001.1-2001.12.31	73.6%
2002.1-2002.12.31	71.2%
2003.1-2003.12.31	68.8%
2004.1-2004.12.31	66.4%
2005.1-2005.12.31	64.0%
2006.1-2006.12.31	61.6%
2007.1-2007.12.31	59.2%
2008.1-2008.12.31	56.8%
2009.1-2009.12.31	54.4%
2010.1-2010.12.31	52.0%
2011.1-2011.12.31	49.6%
2012.1-2012.12.31	47.2%
2013.1-2013.12.31	44.8%
2014.1-2014.12.31	42.4%
2015.1-2015.12.31	40.0%
2016.1-2016.12.31	37.6%

 

2、其他支路段：

2016年12月31日后将住宅房屋改为经营性用途的，一律按住宅房予以补偿，对经认定的临路的一层实际经营面积，除按住宅房补偿外，增加一次性经营损失补助，补助标准为800元/平方米。

认定标准：证照齐全、领取证照三年及以上且征收时正常营业。

 八、各类补偿补助及奖励

（一）搬迁费

按被征收房屋的合法面积计算，标准为10元/平方米。

1、住宅房：按以上标准计发一次。

2、非住宅房：按以上标准计发一次，有重型机械设备房屋搬迁费，可按评估价计算。

（二）临时安置费（住宅房）

临时安置费按被征收房屋的合法面积计算，自搬迁之日支付，标准为7元/平方米/月。被征收房屋是被征收人家庭唯一住房，且小于50平方米的，按50平方米计算。

1、实行产权调换（货币化购房安置）：

按上述标准一次性支付18个月临时安置费，不再另行增补临时安置费。

2、实行货币补偿：

按上述标准一次性支付12个月临时安置费。

（三）停产停业损失费（非住宅房）

非住宅房停产停业损失费自搬迁之日支付，按被征收房屋确认的实际使用建筑面积计算，标准为：

商业、办公用房：以被征收房屋价值（不含装修和附属物补偿价格）的5‰（元/月）确定。

工业（含生产性办公）、仓储用房：以被征收房屋价值（不含装修和附属物补偿价格）的12‰（元/月）确定。

1、实行货币化补偿：按上述标准支付4个月停产停业损失费。

2、实行产权调换（一层门面房)：从搬迁之月至产权调换房屋交付之月按被征收房屋价值（不含装修和附属物补偿价格)的5‰标准计发停产停业损失费。

（四）各类附属设施、装饰装修、树木、地下室及阁楼的补偿：

各类附属设施、装饰装修、树木、地下室及阁楼的补偿由征收实施单位据实丈量登记，并留有相关资料，按照政办〔2016〕30号文件规定的标准予以补偿或通过评估确定补偿。

(五）货币化购房补助

1、被征收人选择产权调换（货币化购房补助）的，征收人给予购房补助，补助标准为被征收房屋价值（不含房屋附属设施和装饰装修补偿款）的15%，以证明书形式出具给被征收人。

2、被征收人持购房证明书到已纳入无为市棚改平台的房地产开发项目购买商品房安置，商品房价格超出证明书上金额部分，由被征收人现金支付；购房证明书金额超出商品房价格部分，扣除剩余金额15％的购房补助后，返还现金给被征收人。

3、被征收人持购房补助证明书购房的按相关规定免征购房契税。

4、东门外大街北侧门面房被征收户放弃原地安置，选择货币化补偿，购买无城其它区域的商业房（二手房除外），政府给予被征收房屋价值（不含装修和附属物的补偿价值）适当比例的购房补助，购房价格超过被征收房屋价格，超出部分由被征收人自已支付；购房价格少于被征收房屋价格，按实际购买价格给予购房补助。购房时间为征收协议生效后12个月内，逾期购房的，不享受政府购房补助。

（六）搬迁奖励

按合法建筑面积奖励。

1、搬迁奖励

模拟征收转为正式征收，征收协议生效后，在规定的搬迁期限内搬迁房屋交付拆除的，给予被征收人搬迁奖励。分为三个时间段：

第一时间段（自公告之日起20日内）奖励500元/平方米，第二时间段（自公告之日起21—25日内）奖励400元/平方米，第三时间段（自公告之日起26—30日内）奖励300元/平方米。

超出规定时间段，不予奖励。

2、存量违章拆除补助

对在规定征收期限内签约并搬迁房屋交付拆除的被征收户，给予拆除补助，分为三个时间段：

第一时间段补助300元/平方米，第二时间段补助200元/平方米，第三时间段补助100元/平方米。

超出规定时间段，不予补助。

九、签订协议

房屋征收单位与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

十、回迁安置办法（原地门面房）

 （一）选房号确定

1、按签约时间段设立A、B、C三组，即    年   月   日-    年   月   日签约的编为A组、    年   月   日-    年   月   日签约的编为B组、    年   月   日-     年   月   日签约的编为C组，之后签约的接C组编号按搬迁先后确定选房号，如在同一天搬迁交付拆除的，当日现场公正抽取选房顺序号；编号为A、B、C组的被征收人如在规定的搬迁期限内未搬迁，则取消编号，按搬迁之日确定选房顺序号。

2、当签约率达96%后，市政府发布正式征收决定公告，按公告规定的搬迁腾空交房时间段设立三个批次，结合签约时间产生选房号。

（1）20天内搬迁腾空交房的为第一批次，21-25天内搬迁腾空交房的为第二批次，26-30天内搬迁腾空交房的为第三批次；

（2）选房号号段按三个搬迁批次依次设立，即第一批次选房号段在前，第二批次选房号段接后，第三批次选房号段接第二批次；

（3）每一批次内选房号顺序的设立按照从A组到B组，再到C组，即同一批次搬迁腾空交房经验收合格取得验收单的棚改户：签约时间编号为A组的棚改户在A组抽取选房号、编号为B组的在B组抽取选房号、编号为C组的在C组抽取选房号，抽取的选房号经公证后生效。

(二）被征收户签订协议腾空房屋交付拆除，经验收合格后领取各项奖励和补偿资金。

（三）原地门面房选择产权调换的，回迁安置选购门面房时，在公证处监督下，被征收户按选房号的先后顺序在规定地段公开自行选购门面房，如有因故未能到场或到场不选房的被征收户，视同放弃选房权利，由相关部门按其选房号顺序予以指定并经无为市公证处依法公证后生效。

十一、单位及房管部门公房征收补偿

（一）未房改单位宿舍征收补偿

1、经过主管部门认可可以房改的房屋，租房户（住户）在规定的期限内搬迁让房的，经指挥部核准，在补办房改手续后，可按房改后的房屋所有权人予以产权调换或货币补偿；

2、租赁不让及非法占有的公房，一律由主管部门负责依法处理。

（二）房管部门直管公房征收补偿

1、承租给个人的住宅房，符合房改政策的，在规定的期限内搬迁的，在结清租赁费用后，可予以房改。房改后，按征收政策与房改后的房屋所有权人签订征收补偿安置协议，超过规定的期限拒不搬迁的，由征收人按规定与市公房管理部门签订相关征收协议，市公房管理部门负责与承租人解除租赁合同，负责房屋腾空并交付拆除；

2、承租给单位的直管公房，房屋一律无偿拆除，由征收人与市公房管理部门签订相关征收协议，搬迁费、附属物及装璜补偿等由市公房管理部门与承租人协商解决，并由市公房管理部门负责与承租人解除租赁合同，负责房屋腾空并交付拆除。

3、征收国有直管非住宅公房，一律实行货币化补偿，装修补偿费、搬家费、停产停业损失补偿，双方有约定的从其约定。

4、征收市场租赁行为的国有房产，终止租赁关系，对承租人不予安置。

十二、住房保障

被征收人房屋面积在人均16平方米以内，选择产权调换确实无力购买，且符合申请保障房条件，被征收人可对原房屋实行货币补偿，征收单位按相关政策规定给予办理住房保障的相关手续。

十三、公示

改造范围内所有被征收房屋均经三榜公示。一榜在征收现场公示；二榜在征收范围社区辖区内公示；三榜由市征收办在政府网站上公示。三榜可同时公示，每榜公示不少于3天。

（一）基本情况公示

公示的主要内容：

1、被征收房屋基本情况，包括房屋所有权证号（含其他权属证明）、房屋坐落、结构、建筑年代、面积及他处住房等情况；

2、被征收房屋土地权属性质和土地使用类型；

3、被征收人姓名（名称）、户籍、家庭人口及相互关系；

4、其他需公示的内容。

（二）补偿结果公示

公示的主要内容：

1、被征收人签约时间、搬迁交房时间；

2、被征收房屋基本情况，包括房屋坐落、结构、建筑年代、面积、房屋所有权证号及相关权属证明，被征收人姓名、户籍、家庭人口情况，非住宅房公示土地权属性质和土地使用权类型等；

3、补偿安置情况，货币补偿金额及支付情况，自主购买商品房安置情况等；

4、其他需要公示的内容。

（三）公示结果的运用

如发现通过提供虚假证明材料或其他手段获得不正当补偿的，将依法追究被征收人和相关工作人员的责任。

十四、作出补偿决定

房屋征收单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市级人民政府依照有关规定，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

十五、法律责任

1、房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、被征收人不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十六、其他

1、未尽事宜按照国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

2、自征收决定发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

3、本方案仅适用于东门外大街北侧及渡江北路周边棚户区改造项目房屋征收补偿。

4、本方案由市房屋征收部门负责解释。

5、联系方式：0553-2532365,电子邮箱:52943152@qq.com

十七、附件

（一）东门外大街北侧及渡江路周边棚改范围图

（二）被征收房屋附属设施补偿标准

（三）被征收房屋室内装饰装修补偿标准

（四）被征收房地产附属各类树木迁移补助标准

                     

 

 

                               无为市人民政府

二0二三年四月     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（一）东门外大街北侧及渡江路周边棚改范围图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

名 称		补偿标准	备 注
费用补偿	固定电话或宽带	108 元/户	任一项
	有线电视	120 元/户	有开户证或 缴费收据
	燃气开户费	2200 元/户	货币补偿
	燃气迁移费	100 元/户	产权调换
厨房设施	砖砌锅灶	260 元/个	补偿费
	抽油烟机	100 元/个	移装费
	燃气灶	100 元/个
	低柜和吊柜	550 元/米	不可移动
	水泥水池	80 元/个
	陶瓷水池	120 元/个
	不锈钢水池	180 元/个
热水器	太阳能	260 元/个	移装费
	电能	100 元/个
	燃、煤气	100 元/个
	不锈钢水塔	150 元/个
空调	窗式	250 元/台	移装费
	分体式	300 元/台
	柜式	400 元/台
	中央空调	400+350×分机数 元/台
卫生设施	组合式洗脸池	300 元/套
	普通洗脸池	150 元/个
	浴缸	580 元/个
	座便器	350 元/个
	蹲便器	150 元/个
	化粪池	200 元/个

（二）被征收房屋附属设施补偿标准

 

说明：

1、未列入的附属设施可参照相近或相似设施给予补偿；

2、特殊设施双方能确定重置价格的应结合其成新给予补偿;

3、特殊设施且对确定重置价格有争议的应由有资质的房地产评估机构评估后，由征收人根据评估结果确定补偿金额.

 

 

 

(三)被征收房屋室内装饰装修补偿标准

 

说明：1、墙面外装潢不予补偿；2.墙面补偿标准不含墙体。

 

（四）被征收房屋附属各类树木迁移补助标准

 

说明：本标准由无为市住房和城乡建设局负责解释。